Gå till innehåll

Vad händer på bostadsmarknaden?

Skandia | 2017-11-01

Få har väl undgått domedagsrubrikerna beträffande den svenska bostadsmarknaden under de senaste veckorna. Ord som ”tvärnit”, ”nedkylning” och ”bubbla” har förekommit. Även om utsikterna talar för stigande boendekostnader framöver, så är samtidigt förutsättningarna för bostadsmarknaden fortsatt goda tack vare en kombination av stark konjunktur, ökad sysselsättning och mycket låga räntor. Det är dock en ganska onaturlig kombination som förr eller senare tar slut.

Det är inte så konstigt att bostadsmarknaden svalnar av efter den makalösa uppgång vi har i bagaget.

Mycket av de drastiska rubriksättningarna har att göra med att vi har nåtts av rapporter om tröga budgivningar, svårsålda objekt, nyproducerade bostadsrätter som omvandlas till hyresrätter och så vidare. Den senaste månadens prisstatistik visade på en nedgång om 1–2 procent under september, enligt Valueguard. 1–2 procent är förvisso inget att ta till brösttoner över, men om vi tänker oss att oron håller i sig och priserna minskar i samma takt som i september under det kommande året – då rör det sig plötsligt om nedgångar om 10–20 procent på årsbasis.

Logiskt med lugnare bomarknad

Men är det verkligen så konstigt om bostadsmarknaden nu svalnar av? Nej, förmodligen inte. Till att börja med har vi som bekant en makalös uppgång i bagaget. Under de senaste 10 åren har huspriserna stigit över 60 procent och lägenhetspriserna över 90 procent, enligt HOX Valueguard – och då får vi dessutom med nedgångarna i samband med finanskrisen och den europeiska skuldkrisen. Vidare kommer allt fler signaler om att det kommer att bli dyrare att bo framöver. Nästa år väntas Riksbanken höja räntan, bankerna har redan börjat tillämpa skuldkvotstak, amorteringskrav har införts och det flaggas för ytterligare skärpningar nästa år. Även en nedtrappning av ränteavdraget har börjat diskuteras på allvar bland politikerna. Det är kanske därför inte så konstigt om viljan att ge sig in i en upptrissad budstrid påverkas.

Framför allt är det ett område på bostadsmarknaden som sviktar – nyproducerade lägenheter i premiumsegmentet, framför allt i Stockholmsregionen. Där är det uppenbart att utbudet överstiger efterfrågan, vilket vi har kunnat läsa om de senaste veckorna. Att det skickar svallvågor in på den bredare bostadsmarknaden är inte konstigt.

Fortsatt fina förutsättningar för bostadsmarknaden

Om vi lyfter blicken en aning så är det dock svårt att komma ifrån att förutsättningarna för bostadsmarknaden fortsätter att vara ytterst gynnsamma. Bolåneräntorna ligger kvar i närheten av de lägsta nivåerna någonsin. Nog för att Riksbankens retorik inte är fullt lika duvaktig längre, men någon brant ränteuppgång ligger knappast framför oss. Vidare fortsätter sysselsättningen att öka i spåren av den urstarka konjunkturen. Det bör dessutom tilläggas att den befolkningsökning som Sverige upplever nu är den största sedan 1800-talet. Även om det dröjer innan nyanlända invånare har den ekonomiska kapaciteten att köpa ett eget boende så ökar ju likväl efterfrågan på bostäder.

Utsikter om stigande boendekostnader framöver behöver alltså sättas i relation till de grundläggande förutsättningarna i ekonomin. Det gäller också att komma ihåg att en avkylning eller inbromsning inte är samma sak som en krasch. I exemplet ovan där vi räknar upp nedgången under september i årstakt, så skulle det röra sig om prisfall på 10–20 procent – det motsvarar ungefär uppgången under de senaste två åren. Det får i så fall beskrivas som en ”sättning” eller ”korrektion” – inte en krasch.

Betydande risker när lågkonjunkturen kommer

Vi ekonomer använder gärna begreppet ”allt annat lika” när vi resonerar om framtidsutsikterna. Och allt annat lika så är det svårt att se att en fastighetskrasch ska inträffa så länge räntorna är låga och sysselsättningen ökar. Oro och sättningar? – visst, men krasch? nej.

Problemet är bara att allt annat, som bekant, inte är lika. Det är värt att begrunda att bostadsmarknaden darrar till i ett läge med minusränta och högkonjunktur. Om vi skulle drabbas av en chock av något slag –  låt det vara en politisk missbedömning, en finanskris eller något annat som får till följd att förtroendet och konjunkturen dyker – då riskerar vi att hamna i ett allvarligt läge. Vi påminner om hur det såg ut för ganska exakt nio år sedan när finanskrisen slog till. Då sänkte Riksbanken reporäntan från 4,75 procent ner till som lägst 0,25 procent. Det bidrog till att nedgången på bostadsmarknaden blev förhållandevis mild och kort. 

Om något liknande skulle inträffa nu, står vi utan penningpolitiska buffertar. Prisraset skulle då riskera att bli betydligt kraftigare. Vi oroar oss därför inte för den nervositet vi ser just nu på bostadsmarknaden. Vi oroar oss för vad som händer om en chock utlöser panik och vi står utan motmedel.

Tänk på

Tänk på att en investering i finansiella instrument alltid är förknippad med en risk. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. Vid produkter med garanti kan du dock aldrig få lägre än det garanterade beloppet. Informationen i denna artikel ska inte i något avseende betraktas som ett råd inför tilltänkta investeringar eller andra transaktioner. Du ansvarar själv fullt ut för dina investeringsbeslut och du bör därför alltid ta del av detaljerad information innan du fattar ditt beslut om en investering. Du kan alltid få råd om placeringar anpassade efter din finansiella situation från en rådgivare i Skandia.