Gå till innehåll

Bostäderna dikterar villkoren för konjunkturen

Johan Lundqvist | 2017-12-14

Det går bra för svensk ekonomi. Framför allt har det gått bra för svensk ekonomi de senaste åren. Riktigt bra till och med. Hög tillväxt, växande sysselsättning samt låg inflation och historiens lägsta räntor. Den starka utvecklingen på bostadsmarknaden har spelat en nyckelroll i konjunkturförstärkningen. Men höstens boprisnedgång har skickat en påminnelse om riskerna som lurar under ytan. För ingen har väl trott att de här fantastiska åren vi har bakom oss skulle vara för evigt?

En fantasivärld

Aldrig tidigare har svensken haft det så bra som under de senaste åren – vi har levt i en värld där verkligheten överträffar fantasin. Tillväxten har ångat på en bra bit över vad som är för normalt för en ekonomi som vår. Det har drivit upp sysselsättningen till sällan skådade nivåer. Samtidigt har aktie- och bostadsmarknaden rusat på i våldsam fart, i de globala nollräntornas och sedelpressarnas spår, vilket har blåst upp våra (upplevda) förmögenheter. Vad sägs till exempel om en dubblering av lägenhetspriserna i såväl Stockholm som Göteborg samt i små och medelstora städer efter finanskrisen? Eller kanske den drygt 300 procent stora uppgången som Stockholmsbörsen har presterat sedan 2009? Och inte har vi haft någon inflation att tala om heller, så vår köpkraft har ökat parallellt med de svällande förmögenhetsvärdena. Jo, nog känner vi oss rika.

Med risk för att vara festens dystergök, får vi ändå påminna om att denna konjunkturfest, med sina inslag av berusning, trots allt är just en fantasivärld. Den är inte uthållig och ju längre den pågår, desto jobbigare blir den oundvikliga baksmällan. En försmak av denna har vi bjudits på under hösten när bostadspriserna har mattats av. För bostadsmarknaden har spelat en avgörande roll i de senaste årens förlustelse och kommer diktera omfattningen för baksmällan.

Byggboom utan dess like

Det byggs mer än på länge i Sverige. Vi får gå tillbaka till slutspurten på det race som ledde fram till fastighetskrisen i Sverige för knappa trettio år sedan för att hitta en period med lika hög aktivitet i byggsektorn. Under de senaste fem åren har bostadsinvesteringarna vuxit med hela 84 procent, vilket kan jämföras med den totala investeringsökningen på knappa 30 procent och tillväxten i BNP på 14 procent. En femtedel av tillväxten under de senaste fem åren är direkt hänförlig till just bostadsinvesteringar. En annan viktig bidragsgivare till tillväxten är den privata konsumtionen som i genomsnitt har stått för nästan 40 procent av tillväxten. Och den privata konsumtionen tenderar att följa bostadspriserna mycket väl.

Så ungefär 20 procent av tillväxten under senare år har kommit direkt från bostadsinvesteringar och ytterligare ca 40 procent har en stark koppling till bostadspriserna. På så sätt kan vi förstå hur bostadsmarknaden kommer diktera omfattningen för baksmällan.

Det är också apropå just detta – den mycket starka kopplingen till bostadsmarknaden – som vi betraktar styrkan i konjunkturen som ohållbar. Stigande bostadspriser får gärna hjälpa till och putta på det ekonomiska maskineriet, men om de är motorn, då blir det genast jobbigare. Varför? Jo, eftersom snabbt stigande bostadspriser – i likhet med hög aktieavkastning – gör att vi känner oss rika och ökar vår konsumtion. Men vi har ju inte blivit rikare om vi inte säljer bostaden och realiserar vinsten. Och det räcker sannolikt inte heller med att priserna har gått upp för att driva tillväxten vidare – de måste fortsätta att stiga och de får absolut inte sjunka. Teoretiskt kan naturligtvis bostadspriserna stiga i all oändlighet. Mark är en ändlig resurs och det är ingen naturlag som säger att stigande räntor eller högre arbetslöshet behöver få priserna att falla. Men det är trots allt inte särskilt trolig att prisuppgången fortsätter för evigt.

En ska bort

I förra marknadsbrevet skrev vi om utsikterna för den svenska bostadsmarknaden. Slutsatsen då var att det kan fortsätta att vara oroligt och att även prisnedgången mycket väl kan hålla i sig ett tag till. Men vi skrev också, och det tål att upprepas, att vi ser små risker för en regelrätt krasch på bostadsmarknaden i nuläget. Anledningen är den fortsatt starka arbetsmarknaden och de låga räntorna. Men den dag räntorna stiger eller arbetslösheten ökar – då är det ett helt annat läge. I normala fall har vi antingen låg arbetslöshet eller låga räntor. Det skapar en naturlig skyddsmekanism eftersom om den ena faktorn försämras, så träder den andra in som kompensation. Om arbetslösheten sjunker, så kompenseras vi genom lägre räntor och om räntorna stiger, så kompenseras vi av lägre arbetslöshet. Nu har vi båda två – samtidigt. Det är en för mycket och så småningom måste en av dem bort. Det är ett ofrånkomligt faktum, som förhoppningsvis dröjer ytterligare ett tag, men till slut kommer vi dit.

Nåväl, vi har ju överlevt nedgångar på bostadsmarknaden tidigare. Förvisso, men då har fallet mildrats av att räntan har sänkts. 

Fast Riksbanken kan väl sänka räntan ännu mer? Ja, Riksbanken kan göra minusräntan ännu mer negativ,men så länge vi inte får betalt för våra bolån blir stimulansenganska mager – avståndet till nollstrecket är juredan som bekant mycket litet.

Men löses inte problemet om räntan höjs framöver? Kanske, men det gäller att den hinner höjas tillräckligt innan vi går in i nästa lågkonjunktur för då är det försent. 

Så vad händer om det blir lågkonjunktur och räntan ligger kvar på den här nivån? Det vet vi inte eftersom det inte har hänt tidigare. En rimlig bedömning är dock att det blir en mycket tuff lågkonjunktur.

Försiktigt sjunkande bostadspriser – det bästa som kan ske? 
Höstens förhållandevis modesta prisnedgång på 4,5 procent (novemberstatistiken har ännu inte publicerats när denna text skrivs) har skapat stora rubriker i tidningarna och sannolikt har samma tidningsrubriker också bidragit till nedgången. I svensk konjunkturstatistik för de senaste månaderna är det dock svårt att se någon nämnvärd effekt. Utlåningen till hushållen var oförändrad och konsumentförtroendet, även om konsumtionen mattades av i oktober. Kanske krävs det lite längre period av prisnedgång för att sätta tydligare prägel i makrostatistiken. Det skulle i så fall kännas jobbigt, men en mer positiv tolkning är att litet lägre bostadspriser och lugnare konjunktur i själva verket kan vara positivt. Om bostadspriserna tillåts sjunka i maklig takt och i begränsad omfattning, så borde riskerna i ekonomin minska. Då kan vi förhoppningsvis tåla framtida ränteuppgångar och ekonomiska bakslag bättre. Det sänker också risken för krasch-scenariot och skapar en mer uthållig och sund ekonomi. 

(För tydlighets skull bör det inflikas att undertecknad själv är bostadsägare och därmed också påverkas av prisutvecklingen). 

Johan Lundqvist är makroekonom på Skandia. Han arbetar med konjunktur- och placeringsbedömningar.

Twitter: @j_lundqvist1

Tänk på

Tänk på att en investering i finansiella instrument alltid är förknippad med en risk. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. Vid produkter med garanti kan du dock aldrig få lägre än det garanterade beloppet. Informationen i denna artikel ska inte i något avseende betraktas som ett råd inför tilltänkta investeringar eller andra transaktioner. Du ansvarar själv fullt ut för dina investeringsbeslut och du bör därför alltid ta del av detaljerad information innan du fattar ditt beslut om en investering. Du kan alltid få råd om placeringar anpassade efter din finansiella situation från en rådgivare i Skandia.