Boprisfall på bred front
På tisdagsförmiddagen presenterade både Valueguard och Mäklarstatistik siffror över boprisutvecklingen i Sverige under oktober. Statistiken bekräftade att bopriserna fortsätter att sjunka på bred front. Enligt Valueguard var nedgången i landet 3 procent under oktober och störst var prisfallet på villor i Stockholm som sjönk med 4 procent.
Höstens prisnedgång är ett resultat av flera samverkande faktorer – men de faktorer som skulle kunna utlösa ett riktigt boprisras lyser lyckligtvis med sin frånvaro.
Snabbaste prisnedgången sedan finanskrisen
Prisnedgången vi ser nu är inte den största, men däremot den brantaste sedan finanskrisen hösten 2008. Då föll bopriserna med över 10 procent under hösten och så illa är det inte ännu.
En annan viktig skillnad mot år 2008 är att det fanns tydliga orsaker till nedgången då – finanskris, börsras, lågkonjunktur och stigande arbetslöshet bidrog alla till att bopriserna föll. Den gången fick bostadsmarknaden snabbt luft under vingarna igen tack vare Riksbankens aggressiva räntesänkningar.
Några rejäla räntesänkningar kommer vi inte att få nu, men å andra sidan är inte anledningen till nedgången alls lika allvarlig. Snarare handlar det om ett antal samverkande faktorer som lett till en inbromsning på en bostadsmarknad som stigit med över 130 procent sedan 2005.
Ingen vill få mindre betalt än vad grannen fick
Det finns flera olika faktorer som sannolikt bidrar till att bopriserna sjunkit under hösten. Dels har det redan införts amorteringskrav som fortfarande ger effekter på bostadsmarknaden i takt med att människor flyttar. Dessutom presenterade Finansinspektionen på måndagen ännu ett förslag på skärpta amorteringskrav. Det nya förslaget innebär att bostadsköpare som lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst ska amortera 3 procent om året på bolånet. För ett hushåll som köper en genomsnittsvilla i Storstockholm och omfattas av de nya kraven, innebär det en amortering på runt 12 000 kronor i månaden.
Även om kravet först måste godkännas av regeringen innan det blir verklighet skapar det osäkerhet kring vad den framtida boendekostnaden blir, och det gör att köparna avvaktar. Utöver potentiellt högre amorteringar är det inte otänkbart att Riksbanken dessutom höjer räntan under nästa år vilket också gör det dyrare att bo – särskilt i storstäderna där bopriserna är höga och storleken på bolånen därefter.
Under hösten har det även förekommit omfattande medierapportering om att det varit svårt att sälja nyproducerade bostäder i premiumsegmentet, framför allt i Stockholmsområdet. Det har lett till rejäla kursnedgångar för bostadsutvecklare som Oscar Properties på börsen. Även om den typen av bostäder utgör en väldigt liten del av den totala bostadsmarknaden har det spridit ringar på vattnet och fått bostadsköpare att generellt bli mer försiktiga.
Summan av allt detta har blivit att utbudet ökat kraftigt på grund av försiktiga köpare, samtidigt som säljarna inte vill acceptera lägre priser. Ingen vill ju få mindre betalt än vad grannen fick. Förr eller senare kommer dock köpare och säljare att mötas igen och då stabiliseras marknaden.
Det som verkligen kan orsaka dramatik…
De två faktorerna som verkligen skulle kunna utlösa dramatik på bostadsmarknaden fattas lyckligtvis – nämligen lågkonjunktur och stigande arbetslöshet, alternativt snabbt stigande inflation och räntor.
Att vi befinner oss i högkonjunktur och att boräntorna samtidigt är rekordlåga talar snarare för att det än så länge handlar om en mindre korrigering efter en väldigt kraftig prisuppgång. Låt oss ändå hoppas att politikerna tar det lugnt med åtgärder som kan späda på osäkerheten.